Как рассчитать окупаемость инвестиций в теплицу Venlo?

Привет! Если вы когда-нибудь задумывались об инвестировании в теплицу Венло, вы, вероятно, задавались вопросом: будет ли это иметь смысл с финансовой точки зрения? Я понимаю: когда вы тратите деньги на большую, прочную конструкцию, которая намного более высокотехнологична, чем дом с пластиковым кольцом, который у вас был в колледже, вы не можете просто сказать: «Да, это выглядит круто» и нажать на курок. Как человек, который последние 10 лет строил теплицы Венло (я не буду называть свою компанию, но вы можете догадаться, кто занимается установкой этих вещей по всей территории США), я подсчитал так много показателей рентабельности инвестиций, что мог бы сделать их во сне. Сегодня я подробно расскажу, как рассчитать рентабельность инвестиций для теплицы Венло — не требуется никакой сложной степени MBA, просто реальная математика и все такое, что, как я вижу, действительно работает (или проваливается) для производителей.

Прежде всего, давайте удостоверимся, что мы единодушны в том, что такое теплица Венло, потому что не все знают. В течение многих лет производители спрашивали меня: «Подождите, это просто стеклянная теплица?» Нет, Венло — это коммерческая рабочая лошадка — сверхвысокая, модульная, со стальной рамой, которая выдерживает ветер, снег и даже тот случайный град, который уничтожает весь урожай томатов. Если вы продаете овощи, травы или даже специальные цветы в продуктовых магазинах, ресторанах или на фермерских рынках, вам нужна именно эта установка. Быстрые ссылки, если вы хотите углубиться:Теплица в стиле Венлообъясняет, почему это лучше, чем, скажем, двускатный стиль, иСтеклянная теплица Венлорассказывает о специфике стекла (подсказка: закаленное, утепленное — ежегодной замены панелей нет).

Хорошо, давайте перейдем к делу. Рентабельность инвестиций — это не просто «сколько денег я зарабатываю минус то, что трачу». Это временной показатель, который сообщает вам, когда вы вернете свои первоначальные инвестиции, а затем какую прибыль вы получите после этого. Итак, чтобы рассчитать это, нам нужно разбить три большие группы: первоначальные затраты, годовой доход и годовые эксплуатационные расходы. Давайте пробежимся по каждому из них с реальными цифрами — это материал, который я использовал в прошлом году для клиента теплицы Венло площадью 1 акр, выращивающего листовую зелень, так что это не выдумка.

Прежде всего: первоначальные затраты. Это то, что пугает большинство людей. Венло площадью 1 акр? Скажем, общая сумма от 250 до 400 тысяч долларов, в зависимости от дополнительных услуг, таких как системы отопления, орошения, климат-контроль, навесная ткань и даже скамейки. Подожди, а почему такой диапазон? Расположение! Если вы находитесь в Айове, где снеговые нагрузки большие, рама толще и дороже. Если вы находитесь во Флориде, где ветер является основной проблемой, вам нужно добавить дополнительные крепления. Кроме того, стекло или поликарбонат? Большинство коммерческих производителей используют стекло для пропускания света, но полиэтилен обходится дешевле. Краткое примечание: наша самая популярная модель —Теплица из оцинкованного стекла Venlo: изолированная конструкция из закаленного стекла для коммерческого выращиванияпрямо сейчас — изолированное стекло позволяет значительно снизить расходы на отопление зимой, что является огромным выигрышем для доходов.

Однако первоначальные затраты касаются не только самой теплицы. Вам нужно подготовить участок: выровнять землю, прокопать коммуникации для подачи электроэнергии, воды, дренажа (очень важно — в Венло хороший дренаж, но если ваш участок затопит, вам конец). Это еще от 20 до 50 тысяч долларов. Затем вы не можете забыть о разрешениях, рабочей силе по установке теплицы и, возможно, о небольшом обучении для вас или вашего персонала, если вы никогда не запускали высокотехнологичную установку. Давайте прикинем общие первоначальные затраты для этого примера площадью 1 акр: 320 тысяч долларов. Это солидный средний показатель для стандартного Venlo с базовым климат-контролем, без излишеств.

Теперь годовой доход. Здесь Венло крушит домики-кольца, без шапки. Почему? Более продолжительный вегетационный период, стабильная урожайность, урожай более высокого качества, который продается дороже. Давайте остановимся на клиенте с зелеными листьями. 1 акр Венло? Вы можете чередовать культуры 12 месяцев в году, верно? В птичнике из-за холодной или жаркой погоды вы можете продержаться всего 6-8 месяцев. Клиент, о котором я думаю, выращивает 4 разных вида листовой зелени (шпинат, капусту, рукколу и смесь) и продает их все региональной продуктовой сети, которая платит надбавку за местные продукты, не содержащие пестицидов. Средняя доходность: 15 000 фунтов в месяц. Это 180 000 фунтов в год. Средняя цена листовой зелени, продаваемой оптом в продуктовую сеть? 2 доллара за фунт. Подождите, давайте посчитаем: 180 000 x 2 доллара = 360 000 долларов годового дохода. Но подождите, это без учета эксплуатационных расходов — давайте перейдем к ним.

Годовые эксплуатационные расходы. Это второе большое ведро, на котором ты не можешь спать. Давайте разберемся:

• Расходные материалы: семена, почва, удобрения, средства борьбы с вредителями (Венло закрыт, поэтому вредителей меньше! Это победа. Здесь вы можете потратить 5 тысяч долларов в год.)
• Коммунальные услуги: электричество для освещения (зимой, когда дни короткие), насосы для орошения, отопление, если вы находитесь в холодном районе. Наш клиент потратил здесь 35 тысяч долларов в год — с изолированным стеклом от этой модели VeGalvanized их нагрев был на 20% ниже, чем у парня с неизолированным Venlo.
• Труд: вы можете управлять теплицей площадью 1 акр с двумя штатными сотрудниками плюс вы, если вы ею управляете. Допустим, всего 60 тысяч долларов в год.
• Техническое обслуживание: Venlo рассчитан на долгую службу, но вам нужно починить разбитое стекло, затянуть рамы, заменить фильтры. Это 10 тысяч долларов в год.
• Налоги/страховка: скажем, 8 тысяч долларов в год (фактические данные могут варьироваться в зависимости от местоположения, но это базовый показатель).

Сложите все это: 5 тысяч долларов + 35 тысяч долларов + 60 тысяч долларов + 10 тысяч долларов + 8 тысяч долларов = 118 000 долларов годовых эксплуатационных расходов. Итак, годовая прибыль превыше всего? Выручка в размере 360 тысяч долларов минус 118 тысяч долларов = 242 тысячи долларов. Подождите, это намного выше, чем я думал сначала, но подождите, это еще не чистая прибыль, потому что нам нужно учитывать амортизацию и налоги (да, я забыл об этом раньше).

Амортизация: Срок полезного использования теплиц Венло для целей налогообложения составляет 15-20 лет. IRS позволяет амортизировать первоначальную стоимость в течение этого времени. Наша первоначальная стоимость составляла 320 тысяч долларов, поэтому годовая амортизация составляет 320 тысяч долларов / 20 лет = 16 тысяч долларов в год. Это неденежный расход, поэтому он снижает ваш налогооблагаемый доход. Затем налоги: скажем, ваша ставка налога составляет 20% от вашей прибыли (выручка минус эксплуатационные расходы минус амортизация). Таким образом, налогооблагаемый доход составляет 242 тысячи долларов - 16 тысяч долларов = 226 тысяч долларов. Налоги составляют 226 тыс. долларов США x 0,2 = 45 200 долларов США. Таким образом, чистая годовая прибыль составит $226 тыс. – $45,2 тыс. = $180 800.

Подождите, подождите, давайте перейдем к фактическому расчету рентабельности инвестиций. Люди говорят о рентабельности инвестиций двумя способами: простой период окупаемости и годовая рентабельность инвестиций. Простой период окупаемости — это время, которое потребуется, чтобы вернуть ваши первоначальные инвестиции. Наши первоначальные инвестиции составили 320 тысяч долларов. Чистый годовой денежный поток (помните, амортизация является безналичной, поэтому мы прибавляем ее обратно? Подождите, возможно, я напутал раньше — давайте исправим это, потому что это распространенная ошибка. Денежный поток — это то, что у вас на самом деле есть в кармане. Итак: Чистая прибыль после уплаты налогов составляет 180 800 долларов США плюс амортизация (поскольку вы не выписали на нее чек) = 180 800 долларов США + 16 тысяч долларов США = Годовой денежный поток составляет 196 800 долларов США.

Простой срок окупаемости: первоначальная стоимость, разделенная на годовой денежный поток. 320 тысяч долларов / 196 800 долларов = около 1,63 года. Подождите, это как 19 месяцев! Это правда? Для производителя листовой зелени? Да, потому что они продают урожай, пользующийся большим спросом, с хорошей прибылью. Но подождите, это лучший сценарий. Что, если вы выращиваете что-то медленнее, например помидоры? Давайте проверим это. 1 акр помидоров: урожайность около 8000 фунтов в месяц, средняя цена 1,50 доллара за фунт. Годовой доход: 8000 x 12 x 1,50 доллара = 144 тысячи долларов. Эксплуатационные расходы будут выше (больше воды, удобрений, возможно, борьба с вредителями томатов) — скажем, 80 тысяч долларов в год. Тогда чистый денежный поток составит (144к - 80к) - налоги + амортизация. Это будет около 50 тысяч долларов в год, поэтому период окупаемости составит 320 тысяч / 50 тысяч = 6,4 года. Все еще не так уж и страшно для 20-летнего актива.

Теперь о годовой рентабельности инвестиций. Это процентная доходность, которую вы получаете каждый год в течение срока действия инвестиций, а не только то, насколько быстро вы вернете свои деньги. Формула: [(Годовой денежный поток / Первоначальные инвестиции) x 100%. Для нашего примера с листовой зеленью: (196 800 долларов США / 320 000 долларов США) x 100% = 61,5% годовой рентабельности инвестиций. Это безумие, да? Но это потому, что листовая зелень имеет очень быстрый оборот. Если вы выращиваете помидоры, (50 тыс. долларов США / 320 тыс. долларов США) x 100% = ~ 15,6% годовой рентабельности инвестиций, что все равно намного лучше, чем вкладывать деньги на сберегательный счет (который сейчас составляет около 0,5%) или даже на фондовый рынок (в среднем 7-10% годовых).

Но подождите — есть переменные, которые могут сбить все эти цифры, и я не могу их игнорировать. Давайте поговорим о «а что, если», о которых я предупреждаю каждого клиента:

1. Местоположение, местоположение, местоположение: если вы находитесь в месте с высокими расходами на отопление (например, в северной Миннесоте), ваши коммунальные услуги могут подскочить до 60 тысяч долларов в год, поэтому ваш денежный поток упадет, а срок окупаемости увеличится примерно до 2,5 лет. Если вы находитесь в Аризоне, вам понадобится больше теневой ткани, так что это дополнительная плата, но отопление бесплатное, поэтому сеть аналогичная.
2. Выбор культуры: не собирайте листовую зелень только потому, что ее показатели выглядят хорошо. Что на самом деле нужно продуктовым магазинам в вашем районе? Если у вас уже есть тонна листовой зелени, вам, возможно, придется продать ее по 1,50 доллара за фунт вместо 2 долларов, поэтому доход упадет. Сначала проведите исследование рынка — поговорите с местными покупателями, прежде чем покупать теплицу.
3. Техническое обслуживание: у меня был клиент, который пропустил ежегодную затяжку рамы, а ураган погнул кучу стали, ремонт обошелся в 20 тысяч долларов. Это увеличит ваши расходы в этом году, так что продолжайте техническое обслуживание. Наши теплицы Venlo изготовлены из оцинкованной стали, поэтому ржавчина не является проблемой, но о них все равно нужно заботиться.
4. Проблемы с цепочкой поставок: что, если цены на семена вырастут на 30%? Или бензин для вашего грузовика подорожает? Все это влияет на ваши эксплуатационные расходы. Создайте 10%-ный запас в своих цифрах — не используйте идеальный сценарий, используйте цифры «наихудшего случая, но все же реалистичные».

Еще одна вещь, которую я вижу, люди портят: они забывают ценность самой теплицы в конце ее срока службы. Теплицы Venlo служат более 20 лет, поэтому, когда вы закончите их использовать, вы сможете продать стальную раму, стекло и даже климат-контроль за приличную сумму. Это ликвидационная стоимость — обычно 10–15 % от первоначальной стоимости. Это увеличивает рентабельность инвестиций. В нашем примере с листовой зеленью ликвидационная стоимость составляет 32 тысячи долларов, поэтому общий доход за 20 лет составит (196 800 x 20) + 32 000 - 320 000 = 3 936 тысяч долларов + 32 000 - 320 тысяч = 3 648 тысяч долларов. Это намного больше, чем просто денежный поток за первые два года.

Подождите, давайте сделаем это действенным. Если вы действительно серьезно относитесь к расчету собственной рентабельности инвестиций в Venlo, вот пошаговый контрольный список, который я даю каждому потенциальному клиенту:

1. Выберите размер Венло: 1 акр? 2 акра? 0,5 акра?Теплица в стиле ВенлоНа их сайте есть руководства по размерам, которые вам помогут.
2. Получите индивидуальное первоначальное ценовое предложение: добавьте подготовку участка, разрешения и дополнительные услуги, такие как отопление. Не угадайте здесь: плохие котировки = плохие показатели рентабельности инвестиций. Мы можем предложить вам индивидуальное предложение, если оно вам нужно.
3. Рассчитайте свой прогнозируемый годовой доход: позвоните местным покупателям, узнайте, сколько они заплатят за фунт вашего целевого урожая, затем выясните, сколько фунтов вы можете вырастить в Венло (это намного больше, чем дом с обручем).
4. Перечислите все эксплуатационные расходы: коммунальные услуги, рабочая сила, расходные материалы, техническое обслуживание, налоги. Будьте реалистами — не занижайте стоимость труда и коммунальных услуг, именно здесь люди и обжигаются.
5. Учитывайте амортизацию и ликвидационную стоимость: не забывайте об этом, они имеют огромное значение для вашего налогового счета и долгосрочной прибыли.
6. Запустите как простую окупаемость, так и годовую рентабельность инвестиций: это покажет вам, стоит ли оно того. Если ваша окупаемость составляет менее 5 лет, а годовая рентабельность инвестиций превышает 10%? Это несложно.

В конце концов, теплицы Венло недешевы, но это инвестиция, которая окупится, если вы сделаете свою домашнюю работу. Я видел, как ребята с дешевыми пластиковыми домиками теряли деньги из-за вредителей, погоды и низкой урожайности, в то время как производители Венло год за годом получали шестизначную прибыль. Главное не просто подсчитать цифры, но и убедиться, что вы выращиваете урожай, пользующийся спросом в вашем регионе, и получить долговечную конструкцию.

Если вы готовы перестать гадать и начать получать реальные цифры для своей теплицы Венло, давайте пообщаемся. Я могу рассказать вам о последних моделях — таких как стекло с изоляцией VeGalvanized, о котором я упоминал ранее, которое сокращает расходы на отопление на 20% по сравнению со стандартным стеклом — и помочь вам составить индивидуальную разбивку рентабельности инвестиций, соответствующую вашему конкретному местоположению и культуре. Никакого давления, просто реальный совет от человека, который много лет работал с этими теплицами.

Ссылки

1. Служба сельскохозяйственного маркетинга Министерства сельского хозяйства США. (2023). Руководство по производству коммерческих теплиц.
2. Национальная ассоциация производителей теплиц. (2022). Структурная долговечность и анализ затрат теплицы Венло.
3. Служба внутренних доходов. (2023). Графики амортизации сельскохозяйственных активов.